Chaque indicateur, sa formule et ce qu'il signifie — pour comprendre (et expliquer) la simulation.
Total investi
Prix + droits d'enregistrement + frais d'acte & hypothèque + travaux TVAC
Votre coût de revient complet — la base de tous les rendements. Les droits = prix × taux régional (12,5 % Wallonie/Bruxelles, réduit en Flandre).
Mensualité du crédit
Calcul actuariel sur le montant emprunté (total − apport), au taux et à la durée saisis
In fine = intérêts seuls, capital remboursé à la revente. Amortissable = capital + intérêts chaque mois.
Rendement brut
Loyer annuel ÷ total investi × 100
Indicateur rapide, sans les charges. Bon repère pour comparer des biens.
Rendement net
(Loyer annuel − charges) ÷ total investi × 100
Plus réaliste : on déduit le précompte immobilier et les autres frais annuels.
Cashflow réel
Loyer net − charges − remboursement crédit − impôt RC
Positif = le bien s'autofinance. Négatif = effort d'épargne à prévoir chaque mois.
Impôt sur le revenu cadastral (RC)
RC indexé × 1,4 × votre taux marginal × 1,07 (additionnels communaux)
En Belgique, un bien loué à un particulier n'est pas taxé sur le loyer, mais sur le revenu cadastral indexé, ajouté à vos revenus.
Valeur de revente
(Prix + travaux ×1,1) × (1 + appréciation)^durée
Estimation d'appréciation annuelle. Tu peux la remplacer par ta propre valeur.
Plus-value & fiscalité
PV = valeur de revente − total investi
Exonérée si tu détiens > 5 ans (CIR92). Sinon 16,5 % (+ communaux). Restitution de 60 % des droits si revente < 2 ans (art. 212bis).
Patrimoine total & ROI
Liquidités de vente + capital remboursé + cashflows cumulés
Le ROI annualisé rapporte ce patrimoine créé à ton apport, sur la durée de détention.
C'est quoi le revenu cadastral (RC) ?
Revenu locatif net annuel moyen théorique du bien
Montant fictif attribué par le Cadastre à chaque bien, censé représenter son revenu locatif net sur une année (rien à voir avec le loyer réel). Il figure sur ton avertissement-extrait de rôle et sert de base à toute la taxation immobilière belge.
C'est quoi le précompte immobilier ?
RC indexé × taux régional (+ additionnels communaux et provinciaux)
La taxe foncière belge : un impôt annuel dû par le propriétaire (que le bien soit loué ou non), calculé sur le RC indexé. Le taux varie fortement selon la commune — c'est une charge à intégrer dans le rendement net.